在日前一次大型的房地產(chǎn)行業(yè)論壇上，一家中山的中小房企的老板向地產(chǎn)金融界人士詢問(wèn)如何轉(zhuǎn)行，實(shí)在是扛不下去了，拿地成本比人家高，售樓比人家慢，資本沒(méi)人家多。他說(shuō)，我想轉(zhuǎn)去做地產(chǎn)信托或地產(chǎn)私募基金，起碼有熟悉地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勢(shì)。

這 是廣大中小房企在樓市調(diào)控下的縮影，而且就連上市房企也正在加速進(jìn)入這個(gè)行列。5月中旬以來(lái)，在上市房地產(chǎn)公司中就有弘業(yè)股份、建發(fā)股份、宏達(dá)股份和金發(fā) 科技等一些中小房企也加入了退房行列。此外，就連磨磨唧唧不舍房事的央企也明顯加快了步伐，國(guó)資委估計(jì)今年將有20多家央企完全退出房地產(chǎn)業(yè)。伴隨著房地 產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生一些微妙的變化市場(chǎng)正在用腳投票。

上市公司出售房地產(chǎn)類資產(chǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)集中度不高，行業(yè)洗牌一直以來(lái)就被業(yè)界認(rèn)為是大勢(shì)所趨，但5月份以來(lái)連續(xù)4家上市房企宣布出售房地產(chǎn)類資產(chǎn)，頗有些戲劇性。

5 月18日，弘業(yè)股份發(fā)布公告稱，公司擬通過(guò)江蘇省產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓所持南京愛(ài)濤置地有限公司12%的股權(quán)，以該股權(quán)的評(píng)估值1014.20萬(wàn)元為掛牌 價(jià)，公司關(guān)聯(lián)方江蘇愛(ài)濤置業(yè)有限公司擬受讓該股權(quán)；5月13日，宏達(dá)股份及其控股子公司四川華宏國(guó)際經(jīng)濟(jì)技術(shù)投資有限公司與關(guān)聯(lián)企業(yè)四川宏達(dá)世紀(jì)房地產(chǎn)有 限公司控股子公司簽訂了《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，公司、華宏國(guó)際分別擬將持有的成都宏達(dá)置成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司93.1%、4.9%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給世紀(jì)房產(chǎn)；此外， 金發(fā)科技已經(jīng)將持有的長(zhǎng)沙高鑫房地產(chǎn)公司75%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給廣州誠(chéng)信投資管理有限公司，價(jià)格為5.54億元；建發(fā)股份轉(zhuǎn)讓上海長(zhǎng)進(jìn)置業(yè)公司100%股權(quán)。

事 實(shí)上，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌提速的勢(shì)頭早在一季度就已經(jīng)顯現(xiàn)。根據(jù)清科研究中心的數(shù)據(jù)，2011年第一季度，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)成為諸多行業(yè)的第一位，共完成32起 并購(gòu)案例，占比14.1%；一季度房企并購(gòu)金額達(dá)83.16億元，同比大幅增長(zhǎng)高達(dá)229.1%，環(huán)比增長(zhǎng)72.6%。

硬幣有兩面。能夠上 市的公司往往是行業(yè)的佼佼者，與此同時(shí)，上市公司的趨勢(shì)往往代表著行業(yè)整體的走向。就在上述幾個(gè)上市房企出售房地產(chǎn)類資產(chǎn)的同時(shí)，一些上市房企卻在加速擴(kuò) 張。近日招商地產(chǎn)、北京城建等5家上市公司發(fā)布了競(jìng)拍地塊及租賃公告，共耗資49.52億元。其中，招商地產(chǎn)兩幅地塊出讓面積分別為19.04萬(wàn)平米和 12.91萬(wàn)平米，成交價(jià)分別為20.1億和10億元。

隨著調(diào)控的持續(xù)，預(yù)計(jì)會(huì)有更多的中小房企出售房地產(chǎn)類的資產(chǎn)，而資本雄厚的大開(kāi)發(fā)商 也會(huì)借機(jī)進(jìn)行一些并購(gòu)或者擴(kuò)張。世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)王海斌向南都記者表示，房產(chǎn)行業(yè)本來(lái)相當(dāng)于一個(gè)資金流周轉(zhuǎn)要求很高的行業(yè)，但這并不是真正意義上的 退房，在資金鏈承壓的情況下，市場(chǎng)成交量又極度萎縮，出于資金周轉(zhuǎn)需要出售一些資產(chǎn)，總比賣房子回籠資金要快一些。

融資、銷售兩頭承壓

市場(chǎng)開(kāi)始用腳投票。一邊是近萬(wàn)億的高庫(kù)存，一邊是不斷收窄的融資的渠道。

新 國(guó)六條以來(lái)，樓市整體成交量大幅萎縮，房?jī)r(jià)上漲乏力。這直接導(dǎo)致房企銷售回籠資金速度放緩。根據(jù)wind資訊數(shù)據(jù)，截至2011年一季度，兩市136家地 產(chǎn)上市公司的存貨金額高達(dá)9865.14億元，與2010年同期的7041.46億元相比，增長(zhǎng)幅度超過(guò)了40%。而另一方面，在嚴(yán)控房地產(chǎn)行業(yè)信貸的背 景下，房企資本市場(chǎng)融資計(jì)劃紛紛擱淺，國(guó)內(nèi)各家銀行收緊開(kāi)發(fā)的貸款。

統(tǒng)計(jì)表明，2010年1月1日至2011年5月12日，兩市共有民生銀 行等43家上市公司主動(dòng)延期或終止增發(fā)融資計(jì)劃。這其中，涉及到房地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組而被延期或終止的17家，累計(jì)增發(fā)36.04億股、擬募集資金303.92 億元。單一增發(fā)的計(jì)劃中，涉及募資最高的為泛海建設(shè)44.32億元，其次是迪馬股份43.68億元，最低為鼎立股份4.96億元。

越來(lái)越多的中小房企、上市房企開(kāi)始步入退房的行列，央企退房似乎也在加快步伐。去年3月18日，國(guó)務(wù)院國(guó)資委明確要求78家央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，然而在過(guò)去一年的時(shí)間里，僅有10家非房地產(chǎn)主業(yè)的央企退出。

今 年估計(jì)將有20多家央企完全退出房地產(chǎn)業(yè)。國(guó)務(wù)院國(guó)資委相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，今年央企退房將更快。就在五一前夕，中國(guó)工美集團(tuán)公司通過(guò)北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn) 讓旗下北京華茂置業(yè)股權(quán)，掛牌價(jià)格為13.7億元。資料顯示，北京市華茂置業(yè)去年底資產(chǎn)總額約為18.19億元，負(fù)債總額約為13.53億元，完成凈利潤(rùn) 約1.59億元，其主要資產(chǎn)為位于北京市朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)中路的美羅城購(gòu)物的中心，目前年租金9900萬(wàn)元。工美集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)為工藝美術(shù)原材料、工藝美術(shù)產(chǎn) 品、珠寶首飾、文化的服務(wù)。

央企在加速退房，地方國(guó)資房企也不例外。以合肥為例，根據(jù)合肥市國(guó)資委發(fā)布的消息，去年底合肥發(fā)出非主業(yè)房企清退令不到半年，19家非主業(yè)房企中，已通過(guò)掛牌轉(zhuǎn)讓、整體劃轉(zhuǎn)等方式退出5家，還有14家正在清算或轉(zhuǎn)讓程序中。

行業(yè)拐點(diǎn)已至？

越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)退房，這其中也有大型企業(yè)借機(jī)的擴(kuò)張。問(wèn)題是，諸多房企退房的背后，僅僅是因?yàn)橘Y金的短缺？還是因?yàn)橐呀?jīng)持續(xù)上漲多年的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)隱現(xiàn)行業(yè)拐點(diǎn)？

當(dāng)前的情況我覺(jué)得不能說(shuō)是行業(yè)洗牌的加劇，也不是行業(yè)拐點(diǎn)到來(lái)。只是一些企業(yè)因?yàn)橘Y金流的需要進(jìn)行一些調(diào)整。王海斌認(rèn)為，支撐房?jī)r(jià)的基本面依然沒(méi)有改變，只是因?yàn)樾聡?guó)六條以來(lái)的調(diào)控和貨幣政策的收緊而導(dǎo)致企業(yè)開(kāi)始調(diào)整資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)。

在 昨日的采訪中，南都記者發(fā)現(xiàn)，持這種觀點(diǎn)的業(yè)界人士不在少數(shù)。諸多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從企業(yè)資金鏈來(lái)看，行業(yè)整體確有承壓的趨勢(shì)，但依然沒(méi)到資金鏈斷裂的地 步。廣東省統(tǒng)計(jì)局一份統(tǒng)計(jì)快報(bào)顯示，當(dāng)前廣東房企資金鏈持續(xù)趨緊，利用節(jié)假日促銷回籠資金已成為這些企業(yè)化解資金難題的重要的策略。

統(tǒng)計(jì)顯 示，1-4月，廣東商品房銷售的面積1973.75萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.5%，增幅比1-3月回落5.0個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，廣東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年 到位資金2042.37億元，同比增長(zhǎng)13.4%，增幅比1-3月回落3.6個(gè)百分點(diǎn)。就廣東房企資金來(lái)源而言，其中國(guó)內(nèi)貸款413.90億元，下降 14.6%；利用外資12.69億元，下降0.8%；自籌資金643.29億元，增長(zhǎng)34.4%；其他資金來(lái)源972.49億元，增長(zhǎng)17.8%。

更值得一提的是，即便資金鏈趨緊，但開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有因此而放緩?fù)顿Y開(kāi)發(fā)的腳步。1-4月，廣東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增勢(shì)良好，完成投資額1108.85億元，同比增長(zhǎng)29.1%，增幅比1-3月提高0.6個(gè)百分點(diǎn)。